• 為什么超過一半的德國人不買房子?

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    ? 大部分西方發達國家中,約有70%的家庭擁有自己的房產,加拿大、澳大利亞、英、美、比利時、意大利均是如此。

     

    更有曲高和寡者,在西班牙與愛爾蘭,有超過80%的家庭擁有房產。那么德國情況是否也類似呢?

     

    德國的住房擁有率多年來倒數

     

    事實令人大跌眼鏡!根據2013年的數據,只有43%的德國家庭,擁有自己的房產。德國人不愛買房,更不愛炒房,已經成了不爭的事實。

     

    許多觀眾會問:2017年,柏林房價漲幅不是全球第一么?那怎么能說德國人不愛炒房呢?

     

    仔細分析后,我們很容易地發現:

     

    有42%的買家來自美、中和中東這三個地區,更不乏來自歐盟其他國的買家。另外,國內媒體稱“德國本土買家占57%”的說法是錯誤的,應當是歐盟買家占57%。

     

    可見德國本土的樓盤,是涌入的資本洪流炒熱的,而非德國本土人。很少有人注意到,即使樓市被連年炒熱,柏林依舊是西歐“最便宜”的首都。

     

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    德國人買不起房?

     

    號稱“歐盟發動機”的德國,收入高,稅收低,而且就業率穩居歐洲前三。(按照2017年年底的數據,失業率為3.6%,排歐洲倒數第二)

     

    更何況,均價25萬歐元的境內房產均值,對比上超過2萬歐元的居民可支配收入,可謂公允合理。

     

    由此可見,要說德國人買不起房,那無論如何是說不通的。

     

    沒必要買房?

     

    縱觀現代史,日耳曼民族不像吉普賽流民,人口流動趨勢不明顯。

     

    相比之下,酷愛搬家的北美,自有房產比例竟然遠高于德國人。(北美地區人一生平均搬家多次,《美國社會與文化》中的數據為15次,也有中文媒體稱是11次)

     

    二戰中,20%的德國民居被摧毀(不可修復性),另有200萬個單位的居住單位遭到破壞。換而言之,不同程度受損的住宅超過35%。

     

    受到重創的不僅是房屋,還有德國的經濟。大量中小型企業已經破產,民營經濟千瘡百孔。想要重建基礎設施,必須依托于投資。

     

    西德建立于1949年,隨后官方立即推出《住宅法》(housing law),旨在建設足夠的住宅供國民租用。

     

    背靠著有利政策,民用住宅如井噴般出現。西德只花了7年,便緩解了居民住房的問題。1962年時,住房缺口已下降到了60萬個單位。

     

    為了防止貨幣崩潰,西德采用了緊縮的手段,導致大量德國人無法申請房貸。自然,新建住宅主要是供出租用的,而且是非營利性出租。

     

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    英德差異

     

    值得注意的是,在二戰中,不只是德國的建筑物受到重創,英國的情況也不容樂觀。奇怪的是,戰后購房的英國人,遠遠高于德國人。似乎在半個多世紀里,只有德國人不積極于購房。

     

    西德和英國租房率比較

     

    從圖表中很容易觀察到:起初,租房的英國人比例,比德國還高接近10%。但隨后,英國租客比例不斷下降,直到貼近西方世界平均水平。

     

    而德國租客比例,卻一直在50%-60%之間來回震蕩。即使是戰后德國再次深入工業化,國民經濟騰飛后,這一比例仍然沒有明顯下降。

     

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    英國分流原因

     

    英德兩國,都建設了公共房屋,供無家可歸者租住。

     

    英國對公共房屋開發商,征收嚴格的稅賦,并設置建筑成本上限。在這些限制下,房屋質量受到了影響。

     

    隨著時間的推移,英國公共和私人建筑之間的差異變得如此明顯,以至于公共房屋成了窮人的住房。但凡有些錢的人,都搬出公共租房,尋求居住條件更好的私人出租房。

     

    遺憾的是,英國對私人出租房的嚴厲監管,延伸到了20世紀80年代。這迫使房東削減維修費用,并進一步導致房屋質量下降。

     

    很顯然,當經濟復蘇,多數國民再次擁有支付能力時,他們毫不猶豫地再次搬出私人出租屋,搬進了屬于自己的新家。

     

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    為何德國人愿意租房

     ?、倨椒€的租賃市場

      一般來說,地方只會對某些地區進行租務管制。比如,北美的八個大都會中,曾有一半推行過租管。德國的情況恰恰相反,其租管范圍涵蓋境內所有住宅。

     

      ——租金管制

      在德國,租金是按照行情衡量的,必須參考三個以上的同區類似居住單位。如果業主收取高于市場價的租金,租客可以向法庭申請緩解措施(例如減租)。

     

    此外,德國聯邦規定,每三年租金增幅不得超過20%,一些地方規定三年增幅不得超過15%(例如巴伐利亞州和柏林州)。

     

      ——租住權保障

     

    《債法》規定,所有長于1年的租約為永久租約,即使是口頭租約也是如此。(說實話,這一條有點匪夷所思。難道一旦簽訂長期租約后,業主很可能徹底喪失選擇租客的權利了么?)

     

    在某些特定情況下,業主才可以簽訂有時限的租約。比如,房屋日后會被收回,供業主家人居住。再比如,業主希望大規模維修。

     

    業主必須提供合理理由,才能停止租賃,包括:租客嚴重違反合約內容;或者如果繼續租賃,會讓業主蒙受巨大損失。

     

    在支持租管的人士看來,德國的租管機制是全球最成功的。另外,《2013年聯合國人權委員會特別報告》認為,德國的租管機制為租客提供了高度的保障權,并確保私人租房投資仍能帶來利益。

     

    德國法規對租客利益的保障,極具吸引力。永久租房和購買房產之間,沒有太大區別,這是德國人甘愿租房的原因。

     

     ?、趯栀J的理解

      國內媒體曾持有這樣的觀點:德國人被猶太人的高利貸搞怕了,所以極其厭惡債務的概念。

     

    事實上,這么說也有一定的道理。德國人不喜歡借貸,以至于信用卡使用頻率,不足英法的一半。從另一個角度來看,德國的居民儲備水平相當之高,總量常年位居歐洲第一。

     

    從歷史的角度來看,德國只用了30年,走完了英法百年工業化的道路。期間,資本主義瘋狂擴張,導致高利貸橫行,不少德國工業資本家負債累累。工業化的紅利被貸方分享去了一半,導致國民收入不堪入目。

     

    如今,德國的債務規模,低于英法。而且相當一部分債務是國家層面的,而非企業債和個人債。由此可見,德國人對債務的概念并不感冒。他們即使要買房,也喜歡全款付清,否則更偏向于租房住。

     

      結語:

      一個社會的財富增長,最終要依靠生產力的進步。倘若一個國家的主要資金被樓市吸住了,那又有多少資源能支持科技的進步呢?

     

    德國新建房屋數量逐年下降

     

    二戰后,德國和日本的經濟崛起,背靠著全民投資工業和科技。廣場協議后,日本開始“玩虛的”,經濟也從此一蹶不振,給我們以警示。

     

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